富爸爸房地产投资指南读书笔记精华 第一部分 你的房地产项目
㈠整买散卖，地尽其用
通过调整土地规划，提升周边商业环境等。
㈡一切为了增值：购入—整修—增值—销售
①四类房产：
○甲级—房龄低于10年，屋况好，配套设施完善，维护成本低租价高，租客质量高，易管理；但投资回报率低，当经济低迷时，所受冲击大。
○ 乙级—房龄10～20年，屋况良好，配套设施方便，维护成本中等，租价合理，符合大多数租客要求。
○ 丙级—房龄20～30年，屋况和生活舒适度较差，维护成本高，租价低，租客质量差；但可以通过改造来升级其价值。
○ 丁级—房龄高于30年，屋况极差，需花大价钱整修，维护成本极高，位于没落地区。
②被低估的丙类房产较好，一旦解决其问题，就可有效增值(提高租金，获得现金流)，而甲类占用资金较多。
③对潜在投资项目的审查
○投资原则(初始投资、杠杆、现金流、现金回报率、资本化率、租售比)
营业收入/资本化率=房屋售价
○SWOT分析法(优势、劣势、机会和趋势)
○市场趋势(人群居住在城市还是往郊区移动)
你阅读的东西越多，就越能把一个一个的点连成一条线。
○人口统计数据(人口数量，收入水平，工业情况等)
④利润孕于麻烦之中 ㈢房地产分析
①如果机会不合适，就别动手。
生意就像街上跑着的有轨电车，这辆走了总有下一辆开过来。
对于所有的交易，无论它有多么诱人，你都得先看它的不足和缺点。
②其他人会喜欢它吗？
对你来说好的，不一定适用于街上的路人。
你的产品价格如何？和同类相比有什么特点和优势？使用方便吗？
③竞争对手的地址和销售额，提前考虑完工后的销售买家和销售速度。
④连锁便利店和快餐——选址、选址、选址，以及便利性。
⑤外地和远程想买最大的问题是——你对其的控制力很差，因为太远导致你无法经常过去。
⑥带上降落伞——要在项目支出中拟定一个退出机制，长期的个人担保协议就意味着一生的负担，一旦合同条款过于苛刻，随时准备好放弃交易的准备。
要抓住出售良机。
㈣房地产尽职调查：幸运来自于勤奋
①现场勘查
②法律问题
③产权问题
④第三方报告
⑤财务报表及税务问题
㈤由内而外的创造价值
建筑设计、室内设计、景观设计、总承包商。
干净、整洁、采光、墙壁和地板、生机勃勃的绿植——第一印象至关重要，让购房者第一眼就爱上你的房子。
㈥为房地产投资者融资
①商业计划书
②退出策略:
不退出—自用
退出—租金收入的预算，销售(交易时间、方式以及如何保证盈利)
㈦房产出租
做租赁就是做市场，需要宣传和销售。
租赁是个细活儿。
㈧管理疏忽，危机重生
①房地产投资不仅仅是找到房产、购买房产这么简单。只有对房产进行有效的管理，才能发掘它的全部价值。
房地产的价值首先由它的业绩，也就是现金流体现，而它本身的资产规模只是一个次要判断标准。
糟糕的物业管理会对投资者的房产价值造成严重的负面影响。
②成功的物业管理包含三点：
○收入(租金、出租率，其他)
○费用
○威胁
○收入-费用=营运净收入
○营运净收入÷资本化率=房产价值 第二部分 房地产的生财妙招
㈠无需首付款
融资的重要性
㈡营销：寻找被没收的房产并从中获利
运用市场营销的思路进行投资。
服务型广告的特定要求：
○要有醒目、明确的标题
○要承诺可以为顾客创造价值，提醒自己是一个协助者，而非为了利润
○要让顾客产生想要进一步了解的意愿
○要告诉顾客接下来该怎么做
㈢规划许可
○规划许可是房地产利润中沉睡的巨人
○房地产和政治密不可分
○对资产的实际控制权比所有权重要
●做一个逆向投资者，人们很少去关注那些看上去很凄惨的领域，更别提从中寻求投资机会了，尤其在经济低迷的时期。你拥有此时期最宝贵的资本——知识。
㈣马匹交易
物物交易是最古老的交易方式，今天的房地产行业也存在“资产置换”和“净值互换”的概念。
㈤怎样实现零售的奇迹：两家购物中心的故事
①良好的关系网(租客，消费者)
②好的房产(地段，显著，目标消费者与店铺的数量，目标消费者的人口密度，便利性，控制成本，吸引眼球的活动等)
③对细节的关注(时间管理，停车问题 ，店铺配置 。。。) 第三部分 房地产生意
㈠房地产生意
①制定战略规划的几个简单步骤
○想象
○财务目标——定一个投资期限，计算自己需要多少资产和多大的现金流来实现资金的梦想，看看自己手头有多少可以用来投资的。
○现金流目标——要达到自己的现金流水平需要多大的资产规模。
○资产净值——( 资产-负债=资产净值 )
○愿望，使命和价值观——通过投资搞质量的独栋家庭住宅实现财务自由。搜寻那些被银行收回的抵押房产，从银行贷款以购得房屋，持有房屋5～10年时间，以充分享受折旧带来的税务递减。
○投资品种
○投资标准——折旧率，收益率，现金流，价格区间，首付款，打理房产耗时，所属区域。
②自动记账软件
量化管理自己的企业。
③房地产投资是企业合理避税的重要途径。
㈡听房地产律师讲如何组建
①“房产”代表的是一项内含了现有负债和潜在风险的有形资产，也是随着自身开发、运营和销售承担相应法律约束的实体。
②
○房地产律师
○房地产经纪人
○会计师
○环境测评工程师
○产权保证保险代理人
○抵押经纪人
○保险经纪人
○同类资产交换中间商
㈢如何取得“外来的”财富
①到底有几个人能够意识到一条好的“公式”为房地产投资带来多么巨大的价值。
财富=交易×时机×(才智 资本)÷耗时
㈣盈利，从无到有
㈤掌控自己的生意：熟悉地形
①发现“增长点”，多研究市场的未来走向，而不仅仅局限于了解它的现状。
○关注城市中的发展机遇，如商业开发、民用住宅开发、中小学规划等。
○注意规划和开发时间，时间成本很重要。
○注意寻找地块“衰落”的信号。
②地产周期
○每一类地产都有自己的周期，而不同地产的周期都有所关联。
○零售行业的发展会略迟于住宅区的繁荣;之后，零售业的壮大会带动工业和物流的发展，从而使库房和仓储行业获取收益。
○住宅项目的开发还能带动商用办公楼的发展;同样，若住宅的开发放缓，商用地产的发展会在几年后相应放缓。
○独栋的民用房总算率先下跌，也会率先反弹;单元楼则会稍晚些，然后才是零售业的商用地产;工业用房则是最后一个做出反应的。
㈥保证房地产资产安全的10条
①保险并非保护资产安全的最优选择；保修只是资产保护的第一道防线。
②两种常见的无法保障资产安全的所有权形式——○请避免“个人联合拥有”以及“个人共同拥有”形式，它会连带债务责任等。
○通过“公司共同拥有”，也就是单独为房产设立“有限责任公司”，间接控制房产。这样一来，该处房产产生的所有诉讼、赔偿都由其资深承担(公司资产清偿诉讼等相关费用)，无须追偿投资者的自身财产。
③不要以C类公司的形式持有房地产，这会导致双重税务。
④离岸公司无法有效保护国内的房地产资本。
⑤生前信托也不能保护你的资产。
⑥土地信托可以保证你的隐私，但无法保证资产安全。
⑦有限责任制公司和有限合伙制公司是资产保护的绝佳选择。
○上述两种通过“追索顺序”实现对资产的保护。
○两种公司为你的谈判添加了很多筹码，并可以使你免于陷入那些不必要的麻烦当中。
⑧资产分离是一个好办法，你每家公司旗下的资产越少，他们的安全系数就越高。
⑨将产权转至你的企业名下。
⑩不用设立过多的公司。
㈦玻璃弹珠和资本
㈧如何避免及解决地产纠纷 第四部分 经验之谈
㈠房地产是个好老师
㈡从头开始
○有问题，才会有机会。
○如果没有出现大问题，那么你做的事一定不是什么大事
○反对意见总会存在。接受它，你才称的上是做好了准备。
○商业是一门艺术，房地产或者别的领域都一样。你有努力学习技巧，坚韧不拔而且时刻保持自己的激情。
○我经常用父亲做事的4个步骤来指导自己:开工、做好、做完、收工。
○适应性是你存活的保障之一，要保证你自己拥有很强的适应性。
○不要指望别人为你保证财务的安全。
㈢在父辈那里学到的房地产
○在生活及做生意的过程中，如果你不开口问，就什么都得不到。一定要学会谈判。
○不要让你的情绪、恐惧和骄傲阻挡你，使你失去争取自己利益的机会。
○谈判时，让对手觉得你已经付出所有的努力，到达可以接受的极限了，这为你设下谈判成功的基调。
○独立，相信自己，依靠自己。
㈣克服对失败的恐惧
①现代信息过于泛滥，因此我们必须选择性的学习有用的信息，并且把它们转化为指导我们行动的力量。
②房地产的四种收入方式
?现金流，
?分期偿还，如果一直持有且有租客，租客其实就替我还清了贷款，
?折旧，会计和税法允许我对自己的房产计提折旧，我可以用折旧额抵扣应税所得，省下的税款为隐形收入。
?增值，即房价上涨后的资本利得。
?若房价上涨，可以直接以抵押贷款的方式融资，只要所收取的租金能够偿付每月的还款即可。
③对于想逃避的人，他们会因为手中房产的问题而急于出手。这些急于出手的人，他们的房价比市价便宜。
只要解决问题，就可以赚到利润。
④更多的房产→更多的问题→更多的收益。
在实际购买之前，至少看过100套房。
