房地产投资指南：我的第一笔投资；寻找被没收的房产并从中获利——迪安·加西奥西迪安·加西奥西是一位企业家、成功的投资人、作家、演讲家和教师。他的《换个角度看房地产》节目和《成为房地产百万富翁》这本书打动了数以百万计的人们，并缓解了他们对于生活的怀疑和忧虑的态度。迪安是一位不断进取的成功的房地产投资人，名下的房产价值达几百万美元之多。他的著作《十分满足》和《成为房地产百万富翁：通向财务之路的秘诀》是当今《纽约时报》评出的两本最畅销图书。我第一次看见迪安是在电视上，他正在做一个《汽车大观》的电视导购节目。
我当时就为他的沟通技巧所深深感染。他思维清晰、直达要点，并且你甚至可以透过屏幕感受到他的真诚。几年之后，我看了他的一个新节目，这次是关于房地产的。虽然我对汽车并不了解，但对房地产还是有些认识的。我能告诉你，迪安也对房地产有着自己的认识。他对房地产的智慧也通过电视机传递给了正在观看节目的观众。
我有个朋友——乔·波利士——有天打电话问我愿不愿意见见迪安。当他们俩出现在我办公室里的时候，我觉得他们就像两兄弟。我认识乔已经很多年了，我叫他“天生的创业家”。迪安也是一样。
听他俩聊自己的业务，我发现这两个年轻人都是天生的创业家。而我，则需要靠后天的学习才能像他们一样。在那几个小时当中，我听这两个年轻人在很多我原本以为非常了解的方面教给了我很多新的知识。乔和迪安都是天生的好老师。迪安有着做商人和进行房地产投资的天赋。那些能将自己的职业和兴趣、技能联系在一起的人，往往能成就财富，达到财务自由。这也就是我邀请他为本书写作的原因所在了。
——罗伯特·清崎
我从没碰见过投资房地产还富不起来的人。这跟你是谁、你从哪儿来一点关系都没有。我父母也不是有钱人，我没上过大学，也没人教。在刚进入房地产这一行的时候，我甚至不懂该如何通过读这样的一本书来吸取别人的智慧、指导自己的投资。从别人的经验当中获得经验、吸取教训是迄今为止最快的成功之道。我现在总算是认识到了这一点。此外，我还写了几本被《纽约时报》评为畅销书的作品。对我来说，这个过程的确花了一些时间。
但你比起我来就幸运多了！希望你可以从现在就行动起来，开始准备学习。尽管我没有钱、没有学位，也没有人指导，但我却对生活充满了美好的憧憬，并乐于接受一切可能的机会。当我还小的时候，我的单身妈妈同时要做两份工作，每周赚90美元。我对此并不满足。我还小的时候住过一段时间的拖车，钱总是成为家里的大问题。我对此也非常厌恶。这些痛苦都成为了我奋斗的动力。那你奋斗的动力又是什么呢？找到它，别让外界的原因给你打了退堂鼓。
小贴士 那你奋斗的动力又是什么呢？找到它，别让外界的原因给你打了退堂鼓。
当罗伯特请我为本书写一章内容的时候，我立马欣然接受了。我希望与你分享我的能力、策略和智慧，并以此帮助你学习如何收购被没收的房产，降低你失败的风险，并提高你成功的几率。在这一章当中，我会与你分享我对于被没收房产的独门秘技，帮你省时、省力、省钱。实际上，那些买过《做房地产百万富翁》这本书的我的学生们最喜欢这个技巧了。为了保证让你大吃一惊，我要在这里与你分享一下自己的营销策略了。但首先我想跟你说说我第一笔房地产投资的故事，那是20世纪90年代末发生的事儿。
我从那之后就不断地进行房地产投资，并从中盈利。当我在写这一章内容的时候，我已经完成了30多笔投资了。所以我并不是一个纸上谈兵的人。投资是我生活的一部分。让我们开始吧！ 我的第一笔投资在我快20岁的时候，我身无分文，不停地在寻找可以赚钱的方法。当时在城里有一处本还不错的公寓楼，有个糟糕的租客住进来之后把房子毁得不成样子。业主决定将那栋房子卖掉，但那楼看起来实在太糟糕了，根本没有银行愿意为这间房子的买家贷款。我就试着跟业主交谈，问一些问题，然后提出了这房子需要修缮的几个部分。我告诉他们：“我需要45天来清理这栋房子，但条件是你要将房子卖给我。我付给你的首付款会很少，但在这45天的过程中，我会向银行申请贷款。我总共需要60天的期限来等待贷款的批复。
因此。在这60天当中，你不能将房子卖给其他人。”卖家最终同意了我的要求。现在回头看，我接下来做的举动都是提心吊胆的，我也不建议你们学我。当我和卖家签订好协议之后，我立马跑到施工现场开始干活，根本没去考虑到哪儿去贷款。我当时想，如果银行在我整修完毕之前看到了这个地方的鬼样子，我就再也贷不到款了。
所以，我就开始一股脑地把精力都放在了清理这间房子上。首先，我叫清洁工把前院的垃圾都清理了出去。因为那些废品都可以卖钱，所以他没收我一分钱。然后，我叫了几个朋友、花钱请了几个便宜的工人就开始干活了，我们一起修好了破烂的窗户、前门和走廊。
因为合同上写明了我有权把那些糟糕的租客赶出去，所以我就把几个对清理工作最不合作的租客请了出去。我们在房屋的前方种了花、除了草，还修剪了篱笆。我们把房子和过道都重新刷了漆，还把那几个刚赶走的租客住过的房子好好地打扫了一遍。这房子本来就不错，只是缺少维护和打扫而已。还没到45天，这房子就已经完全变了个样子，看起来棒极了。最后，我获得了合同房价100%的贷款。
因为在我打扫完毕之后，这房子的评估价值比我签订的购买价要高了很多。我持有了这栋房子很多年。它每个月都为我带来不菲的现金收入。最后，我在房价的高点把它卖了出去，赚了不少钱。
现在回头看看，这次投资为我之后的投资生涯奠定了良好的基础。这是多棒的学习经验啊！它给我带来的成就又有多大呀！到今天为止，我都记得自己买下那栋房子之后，我站在花园当中感受到的那股成就感有多么强烈。
我有非常强烈的意愿去实现自己的目标，任何困难都无法阻挡我。对我来说没有不可能，所有的一切都是时间问题而已。我不知道自己是更聪明了还是更小心了，但我再也不会像第一次那样去投资了。我之所以第一笔交易得到了成功，主要是我坚定的信念发挥了作用。当时的我一心只想成功，所以也更加专注。如果我再年长一些，多做一些分析，我就可能会放弃这个机会。
这是非常重要的一点。我见过的成功人士在刚起步的时候都碰到过各式各样的挫折。对于失败的恐惧总会藏在你的心底，伺机吞噬掉你成功的可能。如果你刻意避开它，那你就无法继续前行。你得承认它，然后继续向前，尽自己的全力向成功迈进。如果你失败了，那就从中吸取教训，别让一时的失败阻碍了你成功的脚步。过去的就让它过去，就当吃一堑长一智，然后从头再来——向下一个目标看齐。
小贴士 我见过的成功人士在刚起步的时候都碰到过各式各样的挫折。
对于失败的恐惧总会藏在你的心底，伺机吞噬掉你成功的可能。如果你刻意避开它，那你就无法继续前行。你得承认它，然后继续向前，尽自己的全力向成功迈进。
在我过去20年的房地产投资过程中，有大量的时间都用在学习直邮的知识上了。合理的营销可以为你的投资带来更大的成功。有很多经典的营销方法都可以帮你在众多的投资者当中脱颖而出，帮你在激烈的竞争中取得优势。这其中还包含了一些小技巧，比如如何给业主写意向书，让他们愿意拆开你的信并且仔细地阅读。与其他投资人一样，我就从直邮方面借鉴了很多技巧和策略运用在投资过程中。
它们让寻找交易机会的过程变得更加轻松，也让交易过程变得更加简单。随着我学习和使用直邮的深入，我意识到自己可以用新方法来寻找不同种类的投资。我扔掉了自己原有的“投资者”的思维定式，试着运用市场营销的套路进行投资。换句话说，如果想要向人们推销一种产品，我首先会问自己：“我应该怎么做？”好了，我要做的第一件事情就是避免与别人竞争同一个投资标的。我不想在竞争对手已经贴出广告的地方再贴上我自己的广告。我想实现这一切的自动化。
你可能已经看过或听过那种录制好的信息。电影院会经常录下一些常用的语句，在播报节目和节目时间的时候就可以重复地进行播放。市场营销的专家们用这种免费的信息来教育受众，并且创造需求。房地产经纪人也会为代理的房屋录制这类的信息，投资人也是一样。这样做可以省下不少的时间，并且可以向受众重复地播放相应的信息。
小贴士 避免在投资标的上发生竞争。别把你的广告贴在竞争对手的广告旁边。
接下来，我要向你介绍一种利用这种预先录制好的信息进行直接响应式营销[插图 的方法。通过这种方法，你能获取投资机会并避免与其他的投资者进行正面竞争。这对于投资者寻找投资机会、实现投资回报来说是一个创新性的途径。它与99%的投资人所采用的方法都不一样。
差别在于：其他的投资人都用“生硬和陌生”的方式来联系对方，而我却是采用了特殊的市场策略，让对方自己找上门来。这个方法对所有类型的房产都适用。不过，接下来我会详细介绍它对于即将被没收的房产是如何运用的。
